本文來源：華夏傳媒網

　　中國房地產業近十幾年來發展迅速，已經成為我國最熱門的行業之一。當前，二線熱點城市的炒房炒地之風，在一個擴張即“信貸擴張”，和三個緊縮即“實體經濟投資緊縮”、“股市投資緊縮”、“一線樓市投資緊縮”的大背景下，毫無懸念地狂刮起來，房地產開發暴利足以讓開發商們冒天下之大不韙。這種炒房炒地之風，由于完全脫離實體經濟基礎的支撐，不但是難以持續的，而且還會帶來嚴重的后果，影響到中國經濟長遠可持續發展，是中央政府

　　絕對不能容忍的。

　　最近，有群眾向媒體反映，湖北武漢紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司的紅蓮湖高爾夫項目從2005年取得開發權到至今，中間開發商幾度轉手，地價從第一次倒賣的1220萬元炒到現在的5932.6萬元，是最初價格的4.9倍，而項目規劃61幢別墅，此時完成尚不足1/10。其中一投資方港商張某總計投入該項目中的1055萬元不但分文未賺，目前反而被另外其他二個合作方索要高達12091.96萬元賠償款，而且這中間上演了類似影視劇中出現的黑社會性質的恐嚇、扣押、毆打、警局逃命等一系列的驚險傷人事件。

　　紅蓮湖項目從2005年至今已十多年，陷入糾紛工程被查封(圖左)。但據群眾反映中恒基負責人宋某仍在指揮施工，改成熙園別墅，還在私自銷售(圖右)。

　　據了解，紅蓮湖高爾夫項目是2005年中國寶安集團子公司湖北紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司取得高爾夫用地開發權。同年 11月21日湖北紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司以1220萬元把紅蓮湖高爾夫項目其中100畝未開發的凈土地轉讓給武漢市海鼎置業有限公司，2007年09月11日武漢市海鼎置業有限公司(下面簡稱：海鼎公司)以2600萬元把紅蓮湖高爾夫項目100畝未開發的凈土地轉讓給武漢中恒基置業有限公司(下面簡稱：中恒基公司)，2007年12月9日武漢中恒基置業有限公司把紅蓮湖高爾夫項目100畝未開發的凈土地以3500萬元與余某和張某合作開發。短短二年間，一塊100畝還未開發的土地從取得開發權的幾百萬一下子彪升到3500萬元。

　　該項目其中的二位合作方港商張某、余某于2007年在瀘州認識，后通過余某介紹張某認識了武漢中恒基置業有限公司的宋某，在宋某和余某一起不斷的游說下，2007年12月9日中恒基與張某、余某簽訂《房地產聯合開發合同》約定共同出資開發紅蓮湖項目。2008年5月紅蓮湖項目正式開工建設。最初由中恒基法定代表人宋育鋒任項目總負責，并與余某共同委派項目副總經理和財務人員，共同參與項目管理。張某則未參與項目經營。該項目于2009年底陷于困境，拖欠大量工程款，引發多起糾紛。在此情況下，中恒基于2009年8月27日與張某、余某簽訂《承包合同》，約定中恒基退出紅蓮湖項目開發，由張某、余某承包經營。《承包合同》還約定：紅蓮湖項目的固定利潤是3240萬元，中恒基按52%的比例分取，固定利潤的稅費按12%計提，在此基礎上，中恒基還應分取900萬元凈利潤;張某、余某分期向中恒基退還投資款并支付固定利潤。按上述約定，中恒基在收回全部投資款的基礎上，扣除稅費還應分取固定利潤2382.6萬元。

　　湖北武漢紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司與海鼎置業的協議書

　　海鼎置業與中恒基所簽的權屬轉讓協議書

　　中恒基與張某、余某簽訂的房地產聯合開發合同

　　中恒基公司與張某、余某簽的承包合同

　　張某與余某簽的協議書

　　中恒基退出項目后，項目于2010年初再次陷入困境，引發糾紛。宋某以杜愛勤向他借款做工程為理由，并鼓動杜愛勤的工程隊向后來進入的新合作方索要高額利息錢，進入工地阻止工程建設，同時宋某以談事為由將張某騙至某咖啡廳先是威脅，后指示社會人員圍堵，張某打110求救后被帶入派出所，但派出所給出的理由是沒有發現有人對張某有構成威脅，拒絕對其提供幫助，此時這些社會人員就圍在派出所門口，而派出所此時卻不見一個領導，在如此無助的情況下，為保生命安全張某不敢從正門出來，只能選擇從派出所二樓排水管偷偷跳下攔輛出租車才得以逃脫。

　　據施工隊劉某透露，在宋某和余某負責管理項目期間并沒有按照當初2007年12月簽訂合作開發合同前口頭承諾先蓋10棟別墅起來開售后再邊賣邊蓋剩余的房子，而是把項目64棟別墅一起動工，從而導致沒有一棟是完整的房子(到中恒基公司和余某退出項目時，所有64棟房子都沒有做外裝，少部分蓋至3層，部分蓋至2層，部分蓋至1層，部分只在蓋至地下室，更有不少的只挖了個坑連地下室都沒蓋)房子一直無法銷售，更導致后期需要大量資金的投入。其后中恒基公司和余某更以沒有資金投入為由退出項目，并約定固定回報等收錢!

　　此后，張某在無力開發紅蓮湖項目的情況下，將項目交給武漢大發獨立開發。直至今日，紅蓮湖開發不僅未取得任何利潤，各家公司連任何投資都未收回，包括張某總計投資的1055萬元。《承包合同》、《協議書》中約定的投入資金及固定利潤在客觀上根本無法向中恒基、余某支付，遂引發本次曠日持久的合同糾紛訴訟事件。

　　可以看出，此糾紛事件涉及到該項目是否存在變相炒地、三方之間是否是土地轉讓合同還是借貸合同、合同是否有效的問題。紅蓮湖高爾夫項目是2005年中國寶安集團子公司湖北紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司取得高爾夫用地開發權。湖北紅蓮湖旅游渡假區開發有限公司先將開發權未經任何法律手續轉讓給武漢市海鼎置業有限公司、然后海鼎置業再轉給中恒基，中恒基再和余某、張某簽房地產開發合同，這中間幾度易手，項目還是用紅蓮湖的名義，但并未辦理過戶手續，也就同時沒有繳納相應的稅款，違反了我國的《刑法》和《稅收征管法》里相關法律法規。在這個違規過程中，收益都是寶安集團、海鼎置業、中恒基的，風險最后全由張某承擔，這完全就是一份不平等合約。新華網曾在2015年9月9日曝光一篇《國企土地被私賣背后的秘密交易》的文章，一家國有企業開發的樓盤中，居然有一塊區域在未經評估的情況下，以幾年前的買價轉讓給3家民營企業，使這3家民營企業獲利上億元。最終，該國企相關責任人因出賣國家利益、非法獲利數百萬元換來了7年的有期徒刑。山東省社科院研究員魯仁說：“土地閑置、囤地等違規行為之所以屢禁不止，原因就在于政策法規難以切實落實到位，該處罰的不處罰，該收回土地的收不回來，讓不良開發商鉆了‘空子’。這些懲處力度更嚴的新規給不法開發商以有力震懾，但根治這一難題的關鍵還在于能否直擊囤地、炒地行為的軟肋，真正讓違規開發商血本無歸，不敢越雷池一步。”

　　中恒基與張某、余某簽訂的《房地產聯合開發合同》其實質為非法人型聯營合同，中恒基為聯營一方，張某、余某作為個人合伙為聯營另一方。僅從該合同中聯營雙方共同出資、共同經營、共享利潤、共擔風險的原則看，該合同52%：48%的利潤分配方式符合相關法律規定。但是，聯營雙方于事后訂立的《承包合同》及《協議書》則對《房地產聯合開發合同》的上述原則進行了變更，約定中恒基、余某不再參與紅蓮湖項目的經營，并在全額收回投資成本的情況下，享有固定利潤，其實質在聯營協議中設置了保底條款，是將聯營變更為借貸。如按中恒基在湖北省高級人民法院的起訴狀中訴稱的其實際投入約1800萬元計算，兩年多時間借貸的回報率高達132.4%;按余某起訴狀中訴稱的其實際投入約1344萬元計算，兩年多時間借貸的回報率高達67.4%。《最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件中若干問題的解答》(1990年11月12日法經發[1990]27號)規定：個體工商戶、農村承包經營戶、個人合伙，以及不具備法人資格的私營企業和其他經濟組織與企業法人或者事業法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體;企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應屬于合同無效。按照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。另外協議書的性質及效力，應當依照協議書本身的條款加以分析，而不是根據協議書

　　簽訂以后的履行情況予以認定。根據該司法解釋，《承包合同》以及《協議書》應屬無效，張某不應按《承包合同》、《協議書》的約定向中恒基、余某支付固定收益。2005年11月21日紅蓮湖以1220萬元的價格將紅蓮湖項目的開發權出讓給海鼎置業。2007年9月11日海鼎置業以1200萬元的價格將項目轉讓給中恒基。2007年12月9日中恒基以2600萬元的價格將項目與張某、余某合作。2009年8月27日中恒基退出項目開發，現訴訟要求張某、余某向其支付固定利潤2382.6萬元，其實質是將項目以4982.6萬元(2600萬元+2382.6萬元)的價格轉讓給張某、余某。2010年2月6日余某退出項目開發，現訴訟要求張某向其支付固定利潤950萬元。至此，項目的開發權轉讓到張某名下，其價格已是5932.6萬元(4982.6萬元+950萬元)，是最初轉讓價格的4.9倍。而項目規劃61幢別墅，此時完成尚不足1/10。本案中所謂的項目開發權出讓、轉讓，其實質就是變相炒賣土地，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)對此有明確認定：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”中恒基、余某在紅蓮湖項目尚未開工建設以及開工建設不足1/10的情況下，變相炒賣土地的做法違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條之規定：以出讓方式取得土地使用權的房地產項目，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額不足百分之二十五的不得轉讓。因此，以變相炒賣土地為目的的《承包合同》、《協議書》應屬無效，張某不應按《承包合同》、《協議書》的約定向中恒基、余某支付固定收益。

　　張某、余某簽訂《協議書》時，雙方共同經營的紅蓮湖項目尚處于投入大于產出的階段，并未實際產生盈利，此時雙方即同意余某分取固定利潤950萬元，且債務全部由張某承擔。雙方對于合伙經營期間的利潤分配、債務承擔方式的約定，已經脫離《民法通則》及相關司法解釋關于個人合伙的規定，雙方之間的法律關系最終演變為典型的借貸關系。在法院一審判決認為“余某與張某之間的合作的法律屬性為個人合伙，《協議書》解決的是合伙一方退出另一方留守的情況下，對當時各方享有權利、義務進行清算，并對未來權益重新劃分的問題”，“是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律禁止性規定，應為有效。”的上述認定顯然錯誤。

　　中恒基還向合作方虛構了紅蓮湖項目的真實轉讓價格，稱其向海鼎置業支付了2600萬元的轉讓款。直至事件引起訴訟后張某才發現，海鼎置業與中恒基簽訂的《開發權屬轉讓協議書》約定的轉讓價格實際為1200萬元，并且中恒基也只能提供向其海鼎置業轉帳1200萬元投資款的支付憑證。在此之前，張某一直不明真相。

　　從整個事件來看，三方所簽訂的《房地產合作開發協議書》《權屬轉讓協議》《房地產聯合開發合同》《承包合同》因其以變相炒賣土地為目的，嚴重違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條，第三十九條之規定;《承包合同》因其在聯營協議中設置了保底條款，也違反《最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的相關規定。

　　某些地方政府受房地產利益羈絆，出現喪失嚴格執法底氣，囤地炒地中也存在部分官員個人腐敗現象。習近平總書記在2014年的中央政法工作會議上發表重要講話時強調，維護群眾權益，強調四個“決不允許”。 要把群眾合理合法的利益訴求解決好，要重點解決好損害群眾權益的問題，決不允許對群眾報警求助置之不理，決不允許讓普通群眾打不起官司，決不允許濫用權力侵犯群眾合法權益，決不允許執法犯法造成冤假錯案。

　　張某系香港居民，因本案涉及的紅蓮湖房地產開發項目，在當地遭到圍攻、非法扣押，至今不敢到武漢市參加本案訴訟活動。此起涉外案件，根據最高人民法院《關于加強涉外商事案件訴訟管轄工作的通知》法[2004]265號，嚴格堅持涉外件的管轄標準，以確保涉外案件的審理質量。法治的目的，是增加公眾的安全感，讓他們對未來有更穩定的預期。堅持嚴格執法、公正司法，從實體、程序和時效上，在每一個具體的案件中，特別關注和充分尊重保護當事人合法權利，切實防止司法公職人員在行使國家公權力的間隙，讓人民感受到公平正義，才能開創依法治國的新局面。目前該事件已引起相關部門的重視，媒體也會及時關注事態最新發展。

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