在外環線東南半環，一批樓盤正在興建。記者楊壽清攝

　　從河南來津的李女士這些天一直在天津選房。幾經斟酌，她看中了洞庭路與外環線交口的一處精裝修樓盤。上周末，她與愛人一起到了售樓處，但是房價卻讓他們很是糾結。這里的高層單價每平方米2.8萬元，洋房還沒開盤，但售價預計每平方米4萬元左右。李女士與老伴算了算賬，即便在這里買一套90平方米的房子，手續辦齊了也要近300萬元。這樣的價位，對他們這兩個工薪族已然是天價。但是，李女士又有些不甘心，因為這套房是給兒子買的，兒子去年大學畢業剛剛考上了公務員，工作單位就在這個小區旁邊。“如果能住進這個小區，生活就太方便了，對門就是上班的地方，去市里有地鐵。將來有孫子了，旁邊就有幼兒園、小學、中學。”李女士說，“可是這個價格，俺們還是夠不著。就是把老家的房子賣了，也湊不夠300萬。”老兩口圍著售樓處的沙盤轉了又轉，露出不舍的神情。

　　這只是記者在春節期間走訪天津樓市擷取的一個鏡頭。

　　春節前后，記者在新梅江、新八大里、南八里臺、團泊新城、海河沿岸等樓市熱點區域采訪調查，所見平靜之中蘊含躁動，在一些已經開發多年的老盤，房子還是一樣的房子，價格卻是今非昔比，節后有37個樓盤漲價。人們想象中的“去庫存會推動房價回落”的情形尚未出現。華潤紫陽里負責人許宗煜先生認為：“在天津這樣一個發展前景被一致看好的城市，目前的房價不漲就是降。”

　　前述李女士等一些購房者則不理解，不降價，咋能“去庫存”?

　　好地段難尋兩萬以下房

　　去年底，“去庫存”成為樓市熱詞，不少人持幣觀望，以為樓市會迎來“大殺價”，在一些專報樓市新聞的新媒體“兩微一端”，預測房價看跌的文章也是言之鑿鑿。但天津樓市卻波瀾不驚，有些樓盤價格不降反升，這出乎人們的預料。長期研究房地產市場的《中國房地產》雜志總編輯馬志剛評論：“天津樓市就是這樣，總是不溫不火。漲幅不大，總體上是平穩向上，未來也不會大起大落。”他分析，這有多方面原因，但最主要的是區域經濟的強勁上升，推動了樓市發展。城市改造拉動了“剛需”，收入增長刺激了“改善型”需求。他預測，“十三五”天津的目標是全面建成高質量的小康社會，周邊區域城鎮化進程還會加快，樓市依然會堅挺向上。

　　在地產商眼里，天津是“二線城市首善之區”，至去年底，中國房地產企業排名前十位的地產商都已在天津安營扎寨，各種產品交互，適應多種需求。當然，近十年來，天津樓市的價格在不經意間已經超出多數人的承受能力，現如今，在市內六區的核心地段，很難找到均價每平方米2萬元以下的房子了。房價高企，是市民共同的感受。不過，在地產商看來，這都是“需求決定市場”。在外環線邊的“全運村”售樓處，資深營銷策劃師邱敏直言：“全運村這樣的項目，交通配套完備，精裝修樓盤，均價兩萬多元，與京滬廣深這些一線城市相比，這樣的地段，這個價格只是‘白菜價’了。”

　　記者調查發現，高端樓盤已成領漲樓市的“風向標”。“富力津門湖”是2005年開發的大盤，踞梅江核心地段。目前別墅價格區間3.5萬元/平方米-6萬元/平方米。洋房均價2萬元/平方米-2.5萬元/平方米。高層精裝修房每平方米2萬元左右，但依然熱銷，幾無存量。在快速路沿線，新開發的“八大里”等樓盤均價都超過每平方米2萬元。在市區核心地段，“魯能公館”等新盤每平方米已直逼4萬元大關。地處海河景觀帶的“中信城市廣場”等項目，精裝高層均價2.8萬元/平方米，洋房均價3.8萬元/平方米……

　　就樓市而言，天津與京滬廣深不可橫向比較。但縱向比較，這些年房價超出許多人的承受力是不爭的事實。

　　“去庫存”買賣雙方都糾結

　　買賣雙方從來是一對不可調和的矛盾，在樓市，這對矛盾更加顯眼。春節前夕，記者在某大型別墅區采訪，業主劉先生正準備出售已購的一套別墅。這套房產是2008年房價低落時購進的，當時每平方米1.2萬元，現在已經漲到每平方米2.5萬元。這個別墅區已經開發近10年了，還有許多存量房待消化。劉先生是成功的商人，名下有多處房產。去年生意賠了，想賣兩套房子緩解資金壓力。記者笑言：“你這也是‘去庫存’。”劉先生笑道：“就算是吧。樓市去庫存真不是容易的事。誰都明白，去庫存的殺器是降價，可是，對一些老盤，開發商降價出售，業主會同意嗎?買房人當然希望便宜再便宜些。而成為業主后，又希望房子快些升值。你開發商憑什么降價?降價就會損害業主的利益。”

　　劉先生的觀點大概是很多業主的共同看法。自從房地產市場化后，它就成了最保值的大宗商品。以2008年樓市最低迷時為參照點考察，當時購買的房子，現在價值都已經翻倍。指望樓市跌價，顯然不是業主們的愿望。地產大佬任志強說得很直率：“開發商降價，業主們會找上門來找你打架。”在武漢、青島等地，去年就發生過有的樓盤開售后又降價遭業主“踢盤”的事。

　　天津房地產協會原秘書長梁正文認為：“或許，這就是去庫存糾結的癥結之一。中央號召去庫存，這是對大眾利好，開發商應該與政府一道擔起這份社會責任。按市場規律，降價才能促銷。但偏偏房子這種特殊商品降價很難。”

　　在新梅江的一處樓盤，準備購置婚房的黃先生向記者感慨：“去年底，說要去庫存，我們尋思天津的房子該降價吧，哪知道走了一圈，沒有一處買得起。隨便看一套就是200多萬元。沒轍，貸款當房奴吧。”

　　供需不平衡的矛盾，在三四線城市表現得尤其突出，這些城市也成“去庫存”的重點。據記者觀察，天津的樓市庫存狀態有些類同城市分級。天津市區算“一二線”城市，多貴的房子都有人買，有些好地段的樓盤是開一棟銷一棟。而環城區縣，可比做“三四線”城市，許多房子建好十多年，依然沒有“清盤”。有銷售員戲言“頭發都白了，回頭一看，還是一片空樓”。供大于求、產能過剩，是環城區縣“去庫存”的短板之一。

　　多重利好力推“去庫存”

　　2月19日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發文，從本月22日起，除一線城市，其他城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例將降低。2月初，三部(局)還聯合發文，降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率。在不到20天的時間里，連續出臺樓市利好政策，直指“去庫存”。

　　中國樓市的庫存量有多大?就在前述文件公布的當天，在北京的中國經濟50人論壇2016年年會上，國務院發展研究中心副主任王一鳴披露：到去年底，全國房地產待售面積為7.18億平方米，加上在建面積，達到73.5億平方米。如此體量的庫存多長時間才能“去化”?如果考慮待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，這個存量需要6年5個月才能消化掉。

　　天津樓市庫存量有多大呢?天津克而瑞房價點評網資深分析師孫韜說：“去年底的數據是待售(在售)1700萬平方米。考慮新增樓盤量，目前應該不止這個數。”公開數據顯示，這個庫存量在35個城市中排名靠前。按孫韜的推算，天津房地產庫存的去化期應在19個月左右，參考依據是上年度銷售總量。2015年，天津樓市成交量大幅回升，達到1400多萬平方米，超過近5年來1178萬平方米的平均值。據此，業內對天津樓市去庫存仍持普遍樂觀的態度，認為“去化期”可能在13個月左右。

　　本報“問津”客戶端的社會觀察員、天津財經大學教授叢屹認為：“去化期的長短，只是理論上的測算。進程還是由市場購買力決定。從目前看，天津市區內尤其是學區房、景觀房，去化壓力不大。但環城區域的庫存量占比較大，去化壓力相對也較大。”

　　在百姓心里，“房事”從來都是大事。房子的舒適度由產品質量、地段、環境、配套決定。交通與生活的便利是必須考慮的。叢屹認為，“去庫存，應該從多方著力。降息降稅固然重要，但開發商與政府還應加大完善樓盤生活配套設施的力度，以提高產品的性價比。”令業內看好的是，近年來，天津加大了環城交通設施建設，特別是多條地鐵的興建，已經連通一些環城區域，無疑，這對消化樓市存量會有直接的刺激作用。

　　天津市政府部門也力推“去庫存”。市國土資源和房屋管理局局長蔡云鵬日前表示：“天津將加大對貨幣化安置政策的研究和落實力度，繼續出臺一些管用、實用的去庫存措施。比如，將一些空余的商品房轉移到公租房等保障房領域，讓棚戶區改造的市民可以選擇貨幣化安置，按各自需求購買商品房。”從政府層面加大貨幣化安置力度，應該是為“去庫存”找到了一個“減壓口”。

　　中原地產董事長施永清的觀點是“去庫存，降價肯定是最管用的辦法，但不是唯一的辦法”。他認為，在天津等一二線城市，應該鼓勵發展批量化租賃市場，并通過特殊政策進一步鼓勵農業轉移人口和外來人口買房，盡量取消戶籍、學籍等一些限制性政策。

　　多重利好的政策引導，無疑會釋放市場購買力。中國的樓市已經從“暴利”時代進入“活命”時代。有人預言，伴隨新一輪經濟轉型，中國50%的房地產企業將會“掛掉”，存活下來的，一定是產品質量好、價格合理、服務優質的企業。而在此大勢之下，價格依然是一個重要的杠桿。房子不降價，何以“去庫存”?您說呢?