2006年，國土資源部發布通知，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。然而河南鴻寶置業有限公司(以下簡稱河南鴻寶)在鄭州市以各種手段“規避”政府禁令，大肆違規建造別墅，兩期工程217畝土地建造別墅200余套，其中最大的一套獨棟別墅售價高達5300萬元……

　　(建設中的鴻園別墅項目)

　　鴻園——鄭東唯一、純粹、五證齊全的別墅區

　　“鴻園，千畝級豪宅社區，作為鄭東CBD八公里范圍內，唯一純粹別墅社區，終結鄭東CBD無墅可住的時代。鴻園，即將成為中國園林式地產的代名詞。項目以高達38.6%的綠化率和26%建筑密度，打造1350-220平米獨門大院，同時用1.2的容積率、莊重典雅的法式建筑美學，鍛造上流鄭東CBD居墅新格局”，這是河南鴻寶對鴻園項目的介紹。

　　1月19日，鴻園項目一、二期工程均在建設之中，上百套別墅已封頂，三期工程也已開挖基坑。據了解，別墅有連排、雙拼和獨棟三種戶型，其中，獨棟面積1350至559平米，雙拼510至489平米，聯排458至228平米。每戶都有電梯，采用前三(層)后四(層)的建筑模式，送花園、地下室和閣樓。目前價格在2萬多元每平米，現在一二期同時對外出售，定金是30萬元，一周之后簽正式合同，現在可以享受分期3%、全款6%的優惠，但現在二期的房子只能交定金因為預售證還沒有下來。

　　鴻園項目售樓部小趙介紹，目前出售的是第一期和第二期的別墅，占地217多畝，是離鄭東CBD最近的真正意義上的別墅，整個別墅區的容積率為0.75，“因為現在政府要求容積率不能低于1.0,所以后面建了4棟小高層，建了之后容積率是1.2,說白了就是為了提高容積率”售樓員小趙說，2016年底交房，項目現在五證齊全。

　　據介紹，鴻園的別墅不論是獨棟還是雙拼都有一個鏈接的地方，但這只是個裝飾，連接處一般都是管道和線路，看上去是兩棟別墅，因為現在政府根本不給批，必須通過這樣鏈接起來，這么做也都是為了規避政府的規定。面積最大的“樓王”獨棟別墅面積有兩個房本，價格5300萬左右，占地面積一畝多，一套房面積這么大政府現在根本不給批。

　　河南鴻寶之所以在容積率和建筑構造上花這么多“心思”，目的只有一個，就是為了給別墅項目拿到合法的手續。目前，鴻園一期從規劃、土地、建設到預售許可證五證齊全，二期規劃、土地、建設等證件已經辦理，預售許可正在辦理。

　　問及為何別墅項目能辦下來“五證”，鴻園項目一位不愿具名的工作人員坦言：“不讓建獨棟就按兩套報建，將來多拿個房本就是了嘛;本來是獨棟中間用配電房連起來，不就是一棟么;不讓建3層，下面多加一層地下室，上面多加層閣樓;容積率太低，在小區邊上建三四棟小高層容積率不就上去了，規劃和建設再打點一下，事不就成了”。

　　據知情人士介紹，河南鴻寶集團的老板原本是做園林的，項目所在位置2800畝地買的時候就是以做園林的名義買的地，后來慢慢開發成高端低密度住宅，環境各方便都是最好的。

　　項目涉嫌多處違規 相關部門監管遭質疑

　　從鄭州市房管局了解到，開發商鴻寶置業有限公司目前已辦理6批預售許可證，均顯示為一期，并未查詢到該項目二期的預售信息。

　　1月20日，鴻園售樓部工作人員表示，目前二期別墅可以購買，只需要交30萬元定金，等預售手續下來后再交納首付款。

　　鄭州市商品房銷售管理辦法明確規定，未取得商品房預售許可證的不得預售。

　　據鄭州市建委介紹，經查詢，該項目一期、二期建設手續都是在鄭州市建委辦理，三期(鴻興路南、金槐路東、鴻業路北)施工許可證查詢不到，應該是尚未辦理，按規定不能開工建設，按正常應該屬于違法施工。

　　2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。就連建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的低密度、大套型住宅項目也在限制供地目錄之中。

　　公開信息顯示，鴻園項目一期共建設28棟共112套房屋，平均每套房面積為382平米，其中，正在施工的二期B39f號樓規劃面積為411平米，層數為2層，屬于獨棟別墅，此外，該項目559平米和1350平米等戶型的獨棟別墅均在銷售之中。不僅單套面積遠超144平米的大套型上限，甚至還出現了單套2層的別墅戶型。

　　鄭州房地產業內人士張先生表示，雖然國家明令禁止建設別墅，但仍有很多開發商通過各種各樣的變通的方式在建設別墅，原因一是資源稀缺二是高額利益驅動，一畝地上建個三四層就能賣上千萬、數千萬甚至上億元。為別墅項目辦理齊全的手續還是第一次見到，最關鍵的還是各職能部門的監管，沒有職能部門直接或間接的“支持”這種情況不可能發生。