10月27日，由鳳凰房產(chǎn)及中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)手編撰的《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》(簡(jiǎn)稱《高端投資報(bào)告》)10月期如約發(fā)布。報(bào)告顯示，全國(guó)9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.72，比上月回落0.07點(diǎn);全國(guó)商品房市場(chǎng)量升價(jià)微跌，成交狀況相較去年下降一成。“金九”一線城市高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出分化趨勢(shì)，整體成交環(huán)比上月有兩成的回漲，然而同比去年還是有23%的下降。

　　分別看四個(gè)城市，上海、廣州市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，其中上海高端公寓單月成交281套，開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)追求“以價(jià)換量”，9月再度迎來(lái)一次成交小高峰，環(huán)比上漲39.1%，同比增長(zhǎng)30.1%。廣州高端住宅市場(chǎng)以價(jià)換量，共成交345套，雖然同比去年下降26.9%，但環(huán)比暴漲82.7%，高端市場(chǎng)走出低谷，回到市場(chǎng)平均水平。北京、深圳市場(chǎng)“金九”頹勢(shì)明顯，北京別墅雖然成交價(jià)格一路上漲然而成交不足，成交量幾近腰斬;深圳高端市場(chǎng)以消化庫(kù)存為主，別墅高端住宅成交量均維持在低谷，未來(lái)去化壓力增大。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)收縮全國(guó)商品房量升價(jià)微跌

　　《高端投資報(bào)告》顯示，2014年9月CPI繼續(xù)回落，并下探至2010年2月以來(lái)最低值，整體經(jīng)濟(jì)疲軟、內(nèi)需不足對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成較大壓力當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體流動(dòng)性仍然處于持續(xù)收縮的階段，貨幣政策放松力度和效果不及預(yù)期。未來(lái)貨幣供應(yīng)量仍會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)定在13%左右的目標(biāo)區(qū)間。隨著經(jīng)濟(jì)總量增加和經(jīng)濟(jì)潛在增速放緩，未來(lái)貨幣信貸增速可能總體會(huì)趨于下降。

　　從政策層面看，9月，樓市調(diào)控繼續(xù)放松，截至月末，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，共有42個(gè)城市有所放寬，僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市未做調(diào)整。此外，首套房貸利率下限重回7折，二套房貸大幅松綁;新型城鎮(zhèn)化建設(shè)積極推進(jìn)。

　　在此背景下，9月全國(guó)商品房市場(chǎng)量升價(jià)微跌，成交狀況相較去年下降一成。其中，商品住宅成交量在價(jià)格繼續(xù)小幅松動(dòng)的情況下，環(huán)比增長(zhǎng)41%。與此同時(shí)，新增待售面積進(jìn)一步增加，9月全國(guó)商品房新增待售面積988萬(wàn)平方米，是去年同期的2.5倍，環(huán)比增長(zhǎng)6.2%;其中，住宅新增待售629萬(wàn)平方米，是去年同期的4倍，環(huán)比小幅上漲6.8%;辦公及營(yíng)業(yè)用房新增252萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.3%。

　　京鵬失約“金九”滬穗成交高漲

　　聚焦到北上廣深一線城市高端物業(yè)層面，上海、廣州市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。

　　9月前3周，上海住宅市場(chǎng)波瀾不驚，推盤量位于低位，開(kāi)發(fā)商處于觀望和試水階段，到9月最后一周推盤量集中爆發(fā)，23盤齊開(kāi)，將9月的樓市走勢(shì)推向高潮。總體看來(lái)，9月上海高端住宅市場(chǎng)成交量大漲，開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)追求“以價(jià)換量”，“金九”效應(yīng)顯現(xiàn)。雖不及去年同期，但相比今年整體行情，已是明顯走高。隨著9月30日央行發(fā)文全面放松限貸，改善住宅受益最大，未來(lái)的改善住宅市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步走高。

　　此外，廣州高端住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢(shì)，全月成交345套，同比大降26.9%，環(huán)比暴漲82.7%;均價(jià)為27033元/平方米，同比下跌7.1%，環(huán)比下跌15.7%。其中，別墅成交量環(huán)比大漲151.8%;高端公寓成交量升價(jià)跌，成交量環(huán)比也有超過(guò)六成的增加，開(kāi)發(fā)商去貨目的明顯

　　而北京、深圳市場(chǎng)“金九”則頹勢(shì)明顯。其中，北京高端住宅成交仍未見(jiàn)起色，環(huán)比上月僅微漲2.8%，相比去年同期下降12.2%;別墅成交套數(shù)環(huán)比大降39.4%，成交均價(jià)小幅回漲3.6%;高端公寓成交量環(huán)比大幅上漲60.6%。“銀十”的表現(xiàn)如何隨著銀行信貸政策的放松尚待觀察。

　　同樣冷清的，還有深圳高端住宅市場(chǎng)。9月份，深圳別墅仍無(wú)新增供應(yīng)，成交量繼續(xù)以消化庫(kù)存為主且維持在低谷，未來(lái)去化壓力增大。;價(jià)結(jié)構(gòu)性大漲近4成至71427元/平方米，為近一年的最高水平，但成交量仍維持在低位，共成交了10套。而高端公寓方面，成交量同樣下滑，截止9月底，深圳高端公寓存量可售面積約為20.60萬(wàn)平方米，去化壓力越發(fā)加大。

　　商用物業(yè)京滬強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)穗鵬市場(chǎng)“金九”變“銅九”

　　一線城市商用物業(yè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的分化。北京、上海市場(chǎng)成色較好，上海成交量?jī)r(jià)齊升，但面臨去化減速的壓力;北京量升價(jià)跌，新增供應(yīng)穩(wěn)步增加。與此同時(shí)，廣州、深圳的商用物業(yè)則頹勢(shì)凸顯，廣州寫字樓成交處于年內(nèi)低位，深圳辦公物業(yè)更是降至冰點(diǎn)，商鋪遭拋售。

　　9月，北京商用物業(yè)市場(chǎng)成交量小幅回升5.5%，成交面積環(huán)比上漲94.9%，成交均價(jià)下降兩成;本月供應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)步增加，新增預(yù)售供應(yīng)2738套，環(huán)比增加3.9%，面積26.4萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅大漲57.3%。北京寫字樓市場(chǎng)成交回升，成交均價(jià)繼續(xù)走低。北京商鋪市場(chǎng)成交量結(jié)束連續(xù)33個(gè)月的下跌，而均價(jià)環(huán)比下跌兩成。

　　與住宅市場(chǎng)相同，上海商用項(xiàng)目同樣于9月下旬集中搶收，總體看來(lái)上月商用市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，成交面積34.5萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)110%;成交均價(jià)為23412元/平方米，較上月環(huán)比上漲18.0%;整體成交量接近去年同期的水平，成交均價(jià)有較大幅度的上漲。值得一提的是，樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的規(guī)律其實(shí)并不適用于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，而此次“金九”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的推動(dòng)力則非常明顯，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不減。不過(guò)隨著9月30日央行發(fā)文放松限貸，或會(huì)將原本已轉(zhuǎn)向商住樓的剛需購(gòu)房者拉回住宅市場(chǎng)，屆時(shí)，商住樓市場(chǎng)或?qū)⒚媾R去化減速的壓力。

　　廣州整體商用物業(yè)市場(chǎng)處于旺季淡市，與北京、上海的旺市對(duì)比鮮明，市場(chǎng)略顯冷清，總體成交面積與8月持平。雖然成交量并未下降，但傳統(tǒng)金九成色已然不足，市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升行情。其中寫字樓市場(chǎng)延續(xù)低迷，成交量處于年內(nèi)低位水平;商鋪成交量環(huán)比上升明顯，幅度達(dá)9.6%，價(jià)格回升18.2%。

　　放眼深圳商用物業(yè)市場(chǎng)，辦公物業(yè)降至冰點(diǎn)，商鋪方面投資客連續(xù)拋售，成交在低位徘徊。前期辦公樓項(xiàng)目已集中入市，加上限購(gòu)、限貸等調(diào)控放松政策頻頻出臺(tái)，供需雙方的關(guān)注點(diǎn)又重新回歸至住宅市場(chǎng)。辦公樓受到的沖擊較大，無(wú)論是供應(yīng)或需求，都面臨大幅度回調(diào)，從而帶動(dòng)全市成交量的大幅下滑。與之相反的是，更具居住功能的商務(wù)公寓市場(chǎng)受益于住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖氛圍，逐漸開(kāi)始活躍起來(lái)，成交較為堅(jiān)挺。